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<pUna drastica trasformazione demografica sta rimodellando la domanda abitativa in Italia: meno persone ma più nuclei monocomponenti. Secondo una ricerca della Fondazione B.live, questa svolta obbligherà a ripensare case, politiche urbane e modelli di mercato.
Più famiglie, meno abitanti
Istat stima che la popolazione italiana scenderà da 58,9 milioni oggi a 55 milioni nel 2050. Contemporaneamente, però, il numero delle famiglie aumenterà, passando da 26,7 a 27,6 milioni.
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Occorreranno più alloggi, ma di taglia ridotta: quelli piccoli non ci sono
La trasformazione più netta riguarda le persone che vivono sole: cresceranno da 10,0 a 11,6 milioni (+16%) e le famiglie unipersonali arriveranno a rappresentare il 42% del totale. La dimensione media del nucleo familiare scenderà da 2,20 a 1,98 persone. Nello stesso arco temporale le coppie con figli diminuiranno da 7,5 a 5,8 milioni (−22,3%), mentre quelle senza figli saliranno a 5,9 milioni.
Un patrimonio immobiliare fuori misura
L’attuale offerta di abitazioni non è allineata con questi mutamenti. Oggi la quota prevalente del parco edilizio riguarda case di grandi dimensioni: il 41,5% misura almeno 100 metri quadrati; il 26,7% è tra gli 80 e i 99 metri quadrati.
Le unità abitative sotto i 60 metri quadrati sono invece circa 2,9 milioni, pari all’1,2% del totale. Marco Marcatili, presidente della Fondazione B.live, sottolinea che si va configurando un chiaro mismatch tra ciò che esiste e ciò che sarà necessario.
Il problema riguarda anche gli anziani. Gli over 65 rappresentano oggi il 24,7% della popolazione e, secondo lo studio, saliranno al 34,5% nel 2050; gli over 85 aumenteranno dal 4,1% a oltre il 7%. Nel 2025 sono 4,6 milioni gli ultra‑65enni che vivono da soli (46,3% delle persone sole); nel 2050 potrebbero diventare 6,6 milioni, il 57% delle persone sole.
Nonostante la fragilità abitativa, molti anziani occupano immobili ampi: il 31,2% vive in case tra i 100 e i 149 metri quadrati, l’11,8% in unità di almeno 150 metri quadrati. Al tempo stesso, il 30,2% degli anziani soli abita dal secondo piano in su in edifici privi di ascensore, quota che sale nel piccolo e nel rurale. La Fondazione definisce questa situazione come una condizione di “ricchezza immobiliare e fragilità abitativa”.
Interventi sul patrimonio esistente e sulle nuove costruzioni
Le risposte devono distinguere tra le case già esistenti e quelle da realizzare. Per lo stock attuale, lo studio suggerisce di favorire il frazionamento degli appartamenti troppo grandi, in modo da aumentare l’offerta di tagli più piccoli e funzionali.
Marcatili avverte però dei rischi: nei centri delle grandi città occorre evitarne una deregamentazione che favorisca la speculazione. Anche nel centro storico di Roma l’ipotesi di fissare soglie minime di superficie, come 35 metri quadrati, potrebbe risultare controproducente.
Quanto al nuovo, il rapporto propone di promuovere edifici pensati per cambiare nel tempo: unità con poche pareti portanti e pareti interne facilmente modulabili. Tale approccio renderebbe le case più adattabili ai mutamenti demografici e ai cicli di vita delle persone.
Modelli d’uso e attori emergenti
Per le giovani famiglie mono‑ o bifamiliari, la soluzione ideale può combinare abitazioni di piccola taglia con ampi spazi comuni. In questi casi l’affitto è indicato come formula preferibile, almeno fino a quando il nucleo non decida di acquistare.
Il rapporto propone anche modelli nei quali il costruttore mantiene la proprietà e affitta le unità, facilitando la mobilità e l’accesso al mercato abitativo per chi è nelle fasi iniziali della vita.
Infine emergono nuovi protagonisti: grandi datori di lavoro che finanziano soluzioni abitative per i propri dipendenti, soprattutto in città come Milano. Secondo Marcatili, amministrazioni pubbliche e regolatori dovrebbero favorire questi soggetti, che fino a poco tempo fa erano assenti nel mercato residenziale.
Perché conta
Il cambiamento demografico trasforma sia la domanda che le priorità politiche ed economiche. Senza interventi mirati si rischia di accumulare case vuote o inadeguate, mentre crescono persone costrette a vivere in alloggi non funzionali.
La sfida è duplice: adattare rapidamente il patrimonio esistente e ripensare le nuove abitazioni, per offrire soluzioni abitative più compatte, flessibili e accessibili.
